Ratgeber zum Thema Wohnen

Wenn Sie nicht ein Zimmer in einer der Wohnanlagen mieten, sollten Sie unbedingt eine Wohnungsbesichtigung arrangieren, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben.

• Bei der Kontaktaufnahme zu dem Vermieter oder der Vermieterin ist ein förmlicher, professioneller Ton empfehlenswert.
• Erscheinen Sie pünktlich zur vereinbarten Besichtigung
• Bereiten Sie eine Informationsmappe vor, die Sie zur Besichtigung mitnehmen. Dann können Sie diese gleich dem Makler oder der Maklerin überreichen, wenn Sie während der Besichtigung entscheiden, dass Sie die Wohnung mieten möchten. Die Informationsmappe sollte Folgendes enthalten:
  • Ein kurzer Vorstellungsbrief
  • Eine Bonitätsauskunft von der Schufa und sonstige Informationen, die belegen, dass Sie sich die Miete leisten können (z.B. eine BAföG Bestätigung). Es ist nicht unüblich, dass Eltern oder andere Verwandte als Mietbürgen oder Mietbürginnen für Studierende fungieren. In dem Fall sollten auch Informationen zur Bonität der Mietbürgen oder Mietbürginnen enthalten sein.
  • Eine Matrikulationsbescheinigung der Universität und/oder Gehaltsnachweise, wenn Sie berufstätig sind
  • Ein Fotoportrait
• Stellen Sie Fragen während der Besichtigung, unter anderem auch um Ihr Interesse deutlich zu machen

Wenn Sie weit von Passau entfernt wohnen, können Sie auch virtuelle Besichtigungen mit gängigen Video-Chat Apps arrangieren. Insbesondere Wohngemeinschaften, die eine Nachmieterin oder einen Nachmieter suchen, arrangieren häufig auch virtuelle Besichtigungen.

Immobilienfirmen können unter Umständen eine Vermittlungsgebühr ("Provision" oder "Courtage") berechnen. Seit 2015 besagt das Gesetz, dass diese Gebühr nur dann dem Mieter oder der Mieterin in Rechnung gestellt werden darf, wenn er oder sie die Maklerfirma explizit mit der Wohnungssuche beauftragt hatte. Wird "von privat an privat" vermietet, fallen üblicherweise keine Vermittlungsgebühren an.

Stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag vollständig verstehen, bevor Sie ihn unterschreiben. Sie sollten die Antworten auf folgende Fragen wissen, nachdem Sie den Vertrag gelesen haben:

• Handelt es sich bei der Miete um Warmmiete oder Kaltmiete? Welche Kosten sind in der Miete mit inbegriffen – und welche nicht?
• Welche Nebenkosten sind zu erwarten? (Siehe unten für weiteren Rat zum Thema Nebenkosten)
• Wird die Wohnung unmöbliert oder möbliert vermietet? Wenn zum Zeitpunkt der Besichtigung noch Besitztümer des Vormieters oder der Vormieterin in der Wohnung vorhanden sind, dann sollten Sie klären was da bleibt, und was nicht zur Wohnung gehört.
• Wird eine Ablösezahlung anfallen (d.h. dass Sie dem Vormieter oder der Vormieterin manche Möbel abkaufen sollen)?  Werden Renovierungskosten anfallen?
• Verlangt der Mietvertrag, dass Sie bestimmte Wartungsleistungen selber erbringen müssen (z.B. dass Sie die Wände regelmäßig neu streichen)?
• Prüfen Sie genau, welche Kosten zu erwarten sind, bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnen

Wenn Sie eine Wohnung mieten, müssen Sie in der Regel bei Vertragsabschluss eine Kaution zahlen. Die Kaution wird hinterlegt und sollte nach Vertragsende zurückerstattet werden, sofern Sie alle nötigen Vertragsklauseln erfüllen und sofern keine Schäden vorliegen. Prüfen Sie Ihren Vertrag bevor Sie ausziehen – manche Mietverträge verlangen, dass die Wohnung neu gestrichen wird oder dass andere Aufgaben zum Vertragsende erledigt werden.  Sofern Sie die Wohnung in gutem Zustand hinterlassen, sollten Sie die Kaution zurückerstattet bekommen.

Anstelle einer Kaution kann auch eine Bürgschaft als Mietsicherheit dienen. 

Wenn die Bürgschaft von der Vermieterin oder dem Vermieter verlangt wird, dann können die Bürgen oder Bürginnen gegebenenfalls nur für maximal drei Monatsmieten belangt werden. Sollte der Mietvertrag eine Kaution und eine Bürgschaft anfordern, dann darf die Gesamtsicherheit nicht drei Monatsmieten überschreiten.

Wenn die Bürgschaft von Mieter oder Mieterin freiwillig und unaufgefordert angeboten wird, dann entfällt diese Einschränkung, und die Bürgen oder Bürginnen können unter Umständen für unbegrenzte Summen belangt werden.

Zusätzlich zur Miete können verschiedene Nebenkosten anfallen. Sie sollten vor Vertragsabschluss mit Vermieter oder Vermieterin klären, was für Nebenkosten zu erwarten sind, und welche Kosten bereits in die Miete eingerechnet sind. Das sollte auch im Mietvertrag festgehalten sein.

Folgende Nebenkosten werden häufig auf Mieter und Mieterinnen übertragen:

• Rechnungen für Gas, Strom, Heizung, Wasser, Abwasser
• Gebäudereinigung und Hausmeisterei
• Gartenpflege
• Grundsteuer
• Versicherungskosten
• Müllabfuhr und andere Gemeindekosten
• Rechnungen für Beleuchtung von Fluren, Treppenhäusern und anderen gemeinschaftlichen Räumen im Gebäude
• Fahrstuhlkosten
• Kabelfernsehkosten
• Verwaltungskosten
• Schneeräumung
• Garagenkosten

Einzelkosten

Manchmal fallen zusätzliche Kosten zum Vertragsbeginn an. Im Gegensatz zur Kaution werden diese zusätzlichen Einmalkosten am Vertragsende in der Regel nicht zurückerstattet.

Es gibt einige übliche Posten, die Geld Kosten können. Leider herrscht in der Umgangssprache Verwirrung, und manche der Begriffe werden häufig miteinander verwechselt. Daher ist es umso wichtiger, nachzufragen, was genau gemeint ist, wenn einer der folgenden Begriffe erwähnt wird:

• Ablöse / Ablösesumme / Ablösezahlung: Mieter und Mieterinnen, die in die Verbesserung einer Wohnung investieren, können sich unter Umständen einen Teil ihrer Investition erstatten lassen. Es kommt vor, dass diejenigen, die aus einer Wohnung ausziehen, mit der neuen Mieterin oder dem neuen Mieter vereinbaren, dass gewisse Möbel, Küchen, und/oder Geräte gegen Bezahlung in der Wohnung bleiben. Im Grunde handelt es sich also um einen Kauf. Daher sollte man, bevor man die Vereinbarung trifft, alle zu kaufenden Gegenstände genau prüfen. Es ist auch empfehlenswert, einen Vergleich zu machen, wieviel es kosten würde, äquivalente Gegenstände selber zu kaufen (ob neu oder gebraucht), um den Preis der Ablöse zu verhandeln. Zum Ende des eigenen Mietvertrags kann man hoffentlich selber eine Ablöse mit dem neuen Mieter oder der neuen Mieterin verhandeln – wobei zu erwarten ist, dass die Gegenstände in der Zwischenzeit durch Verschleiß an Wert verloren haben werden. Zum Schluß ein Hinweis: im Volksmund werden „Ablöse“ und „Abstand“ häufig miteinander verwechselt.
• Abstand / Abstandsforderung: Wenn ein Vormieter oder eine Vormieterin noch im Mietobjekt wohnt, dann wird manchmal angeboten, dass er bzw. sie frühzeitig ausziehen und den eigenen Vertrag beenden könnte, damit man selber früher einziehen kann. In solchen Fällen kann man um eine Zahlung eines „Abstands“ gebeten werden. Dabei ist zu beachten, dass der Abstand nicht einfach eine Bestechung / Belohnung sein darf. Statt dessen kann die Vormieterin oder der Vormieter um einen Zuschuss für die durch den Umzug entstandenen Kosten bitten. Wenn man zustimmt, muss man eine Einsicht in die entstandenen Rechnungen (z.B. von der Spedition) erhalten.
• Abschlagszahlung: Die Vermieterin oder der Vermieter kann verlangen, dass die Nebenkosten im voraus durch sogenannte Abschlagszahlungen beglichen werden. Dann muss der Vermieter oder die Vermieterin regelmäßig die eingenommenen Abschlagszahlungen mit den wirklich entstandenen Nebenkosten vergleichen. Nach diesem Vergleich kann die Vermieterin  oder der Vermieter Nachzahlungen von Mieter oder Mieterin verlangen, wenn das im Mietvertrag so vorgesehen ist. Als Mieter hat man das Recht, eine vollständige Liste der Rechnungen für die Nebenkosten einzusehen. Die Abschlagszahlungen müssen rechtlich so gesetzt sein, dass sie die wirklichen Kosten nicht überschreiten. Sie können aber deutlich unter die wirklichen Kosten fallen. Daher kann es vorkommen, dass Mieter und Mieterinnen um Nachzahlungen gebeten werden, aber es sollte eigentlich nie vorkommen, dass Mieter oder Mieterinnen eine Rückerstattung erhalten.

Renovierungskosten und Mieterhöhungen

Eigentümer und Eigentümerinnen investieren manchmal in Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten während ein Mieter oder eine Mieterin in der Wohnung wohnt. Dann kann der Eigentümer oder die Eigentümerin einen Teil der Investition durch eine Mieterhöhung wieder einspielen. Die Mieterhöhung und ihre Begründung muss mindestens drei Monate vor den Arbeiten an der Wohnung angekündigt werden.

Es kann im Mietvertrag verlangt warden, dass man Versicherungen abschliesst. Folgende Versicherungen sind für Mieter und Mieterinnen besonders relevant:

• Haftpflichtversicherung: Die Haftpflichtversicherung schützt einen vor Kosten, die entstehen, wenn man Anderen versehentlich Schaden verursacht.
• Hausratsversicherung: Die Hausratsversicherung schützt einen vor Schäden oder Verlusten am eigenen Eigentum.

Beim Einzug in die Wohnung sind ein paar wichtige Dinge zu erledigen:

• Man muss ein Übergabeprotokoll / Transferprotokoll mit der Vermieterin oder dem Vermieter erstellen, und insbesondere darauf achten, dass eventuelle Vorschäden oder Mängel detailliert aufgelistet sind.
• Man sollte die Messwerte an Stromzähler, Gaszähler, Wasserzähler etc. festhalten und an die Versorgungsunternehmen so bald wie möglich melden.
• Man muss von Vermieterin oder Vermieter eine Wohnungsgeberbescheinigung erhalten. Diese muss man zum Einwohnermeldeamt bringen, um sich an der neuen Adresse anzumelden. Wer in Passau wohnt, findet auf den Webseiten der Gemeinde die nötigen Unterlagen und die Behördenöffnungszeiten.

Manche Mehrzimmerwohnungen und Häuser werden so vermietet, dass eine Person als Hauptmieter oder Hauptmieterin agiert, während andere Mitglieder der Wohngemeinschaft ihre Zimmer von der ersten Person untermieten. Diese Art von Untervermietung kann ziemlich langfristig sein.

In Universtätsstädten sind auch zeitbegrenzte Untervermietungen beliebt: insbesondere möblierte Wohnungen werden häufig nur kurzfristig und zeitbegrenzt gemietet. Mieter und Mieterinnen, die längere Abwesenheiten planen (zum Beispiel ein Auslandssemester o.Ä.), die aber vorhaben, zurückzukehren, suchen manchmal nach Untermietern oder Untermieterinnen. Auch Mieter und Mieterinnen, die während der Mindestlaufzeit ihres Mietvertrages ausziehen wollen, können unter Umständen versuchen, die Zeit bis zum Ende ihres Vertrages mithilfe einer Untervermietung zu überbrücken.

Es sei darauf hingewiesen, dass Untervermietung nicht ein automatisches Recht ist. In vielen Mietverträgen ist die Untervermietung ausdrücklich untersagt. Sie müssen also sicherstellen, dass Sie nicht gegen Ihren Vertrag verstoßen, wenn Sie eine Wohnung untervermieten möchten.

In Wohngemeinschaften, die vertraglich in Haupt- und Nebenmieter oder -mieterinnen aufgeteilt sind, benötigen die Vertragsparteien keine Erlaubnis von Vermieter oder Vermieterin, bevor sie ihre Zimmer untervermieten. Es ist jedoch ratsam, den Vermieter oder die Vermieterin über solche Absichten zu informieren, um Konflikte zu vermeiden.

Wer eine ganze Wohnung oder ein Zimmer direkt von einem Vermieter oder einer Vermieterin mietet, darf die Unterkunft nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters oder der Vermieterin untervermieten. Selbst wenn der Mietvertrag die Untervermietung ausdrücklich verbietet, können Vermieter und Vermieterinnen manchmal davon überzeugt werden, die Untervermietung zu gestatten.

Ein paar Tipps:

• Die durch eine Untervermietung erzielten Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Es wird jedoch der Gewinn besteuert, nicht die gesamten Mieteinnahmen. Daher müssen diejenigen, die Untermietverträge anbieten, in ihren Steuererklärungen die Mieteinnahmen (von dem Untermieter oder der Untermieterin) und die entstandenen Ausgaben (eigene Miete und Zahlungen an die Vermieterin oder den Vermieter) angeben.
• Wenn ein Hauptmieter oder eine Hauptmieterin eine Unterkunft untervermietet, müssen alle Pflichten gegenüber dem Vermieter oder der Vermieterin auf den Untermieter oder die Untermieterin übertragen werden. Aus Sicht des Wohnungseigentümers oder/ der Wohnungseigentümerin bleibt der Hauptmieter oder die Hautpmieterin jedoch die verantwortliche Person.
• Es ist ratsam, auch bei Untervermietung ein vollständiges Übertragungsprotokoll anzufertigen

Ebenso ist es für Hauptmieter oder Hauptmieterin ratsam, eine Kaution von dem Untermieter oder der Untermieterin zu verlangen. Wie alle Kautionen muss diese vom Eigengeld des Hauptmieters bzw. der Hauptmieterin getrennt verbucht und nach Beendigung der Untervermietung zurückerstattet werden.

Wenn Sie eine Frage zum Thema Wohnen oder zu Mietverträgen haben, dann können Sie folgende Stellen ansprechen, um sich beraten zu lassen:

• Studierende: Das Studentenwerk bietet Beratung zu diesem und anderen Themen an.
• Internationale Studierende in der Fakultät für Informatik und Mathematik: Die International Student Assistants bieten unter anderem Rat bei Wohnungssuche und zu anderen Themen an.
• Internationale Gastwissenschaftlerinnen und Gastwissenschaftler und internationale Promotionsstudierende: Das Welcome Centre wird Sie gerne beraten.
• Wenn Sie mit jemandem in einer Streitigkeit verwickelt sind, die in das Zivilrecht fällt, dann kann die Studentische Rechtsberatung Sie beratend unterstützen.